⑴ 房地產商鋪門面房銷售的技巧
你好，很高興為你解答：
如何讓介紹生動起來
售樓人員：「張先生，您這么孝順，買下這套房子肯定會讓您的母
親非常高興的!四樓的王大爺也是因為兒子的孝順住到這里來的。這
里環境這么好，又有個社區活動中心，王大爺每天都去晨練，早上一
起床就和隔壁的大爺大媽一起去呼吸新鮮空氣，打太極拳；晚一點又
可以去打牌聊天，或者到花園去逛逛，一起看看電視節目，聽聽收音
機。而且，市場就在附近，王大爺說他有什麼想吃的就去，方便又干
凈。對於這樣的生活，王大爺可喜歡了。我想，您的母親也會很樂意
住在這里的!」
4．激發想像力
激發客戶的想像力，就是要促使客戶想像，讓他覺得眼前的產品
可以給他帶來許多遠遠超出商品價值之外的東西，一旦擁有甚至會給
他帶來一個新的世界、新的生活。當然，你啟發客戶想像應該是基於
現實的可能，而不應是胡思亂想。
要激發客戶的想像力，你就需要把產品和真實的情節有機地聯系
起來，然後在自己的腦海里想像出一幅有趣的、具體的、能打動人心
的圖畫；最後，你要把這幅圖畫像放電影一樣有聲有色地描繪給你的
客戶聽。也就是說，你要把產品帶來給客戶的利益，通過有聲有色的
描敘，使客戶在腦海中想像自己享用商品的情景。這，就是通常所說
的「情景銷售法」。
在激發客戶想像力時，你可以運用這些句子作為開頭語：
◇你有沒有感覺到……
◇你可以想像一下……
◇假如……
當然，要成功運用「情景銷售法」，激發起客戶的想像力，就需要
你具備極為優秀的語言表達能力與聯想能力了。其實，在做銷售准備
時，你完全可以先擬定這方面的「演說稿」，為現場演說做好准備。
售樓人員：「住在這里，你每天都可以聽到海浪沖擊的聲音，還有
海鷗的叫聲；你可以聞到松樹或剛剛收割的稻稈香氣；閑暇的時候，
你還可以去逛逛那裡的鄉村商店，拿起那裡的草莓，嘗一粒——那酸
酸、甜甜、花蜜般的味道，要比超市的冰凍貨好多了……這種生活，
可是只有你們這些成功人士才能享受的。』』
提高你的語言技巧
中文是非常奧妙的。很多時候換個詞、換個順序、換個口氣，就
能變換出另外一種意思來。要讓你的產品介紹生動起來，提高你的語
言技巧是非常重要的。
1．充滿感情地介紹
有些售樓人員對樓盤的確非常了解，對房地產知識也是倒背如流，
可是客戶就是不喜歡他，認為他不專業。這是為什麼呢?因為他在解
說時睜著眼睛，一段段地一口氣說下來，沒有高低起伏，沒有快慢。
讓人覺得他就像背書一樣。
我們應該知道一點，介紹項目是解說，而不是背書。情緒是可以
相互影響和感染的，平板的背書會讓客戶想睡覺，減退他的興趣；充
滿感情地解說，則能吸引客戶，讓客戶對樓盤產生更多的興趣和慾望。
2．語言清晰簡潔
兩位老人到某售樓處看房子。售樓人員很熱情地接待了他們，當
帶他們看房時。售樓人員介紹說：『『您看看這套房子，它的建築面積是
155m。，實用面積是130m。。，』兩位老人聽名，面面相覷，不知售樓人
員說的兩個面積分別是什麼意思。
在進行產品介紹時，可能會涉及許多專業術語，比如容積率、得房率、
轉換層等等。但是，「行外人不知行內話」，並不是每一個客戶
都能理解這些專業術語。因為客戶只是個普通的消費者，而不是這方
面的專業人士。特別是在產品概念橫行的年代，諸多的產品概念更是
讓人雲里霧里的。
我們在進行產品介紹時，應盡量使用一些簡單易懂的詞語或者是
更為形象的詞去代替那些難懂的專業術語，以讓客戶聽得更加明白。
在說話前，你最好先在心裡琢磨一下對方是否能夠聽得懂你所表達的
意思。在這種時候，「對不同的人說不同的話」是非常重要的。如果對
方也是專業人士，那麼你才就可以用專業術語表達，以此表示你的專
業，讓客戶信賴你；而如果對方只是一名普通的客戶，那麼你就要避
免使用專業術語，而要盡量說得通俗易懂。千萬不要以為講一大堆專
業術語，對方就會認為你很專業，認為你的產品很高科技。恰恰相反，
對於一個普通的客戶來說，如果你滿口行話，而他又聽不懂的話，他
反而會覺得你不重視、不尊重他，或者認為你是在賣弄自己。
不過，有時候，對於一些概念性的東西，我們又不得不使用一些
專業名詞。這時候，該怎麼辦呢?如果碰到這種情況，那麼你可以分
兩步來介紹，第一步，先說名詞術語；第二步，把每一個名詞術語都
用精彩的、讓人聽得懂的話語解釋一遍。這種表達既會讓人聽起來很
專業，又很有說服力。比如，對於上面的那個例子，售樓人員就可以
換另一種說法。
這套房子的建築面積是155m2，實用面積是130m2。買房的時候，
建築面積也就是我們簽訂合同時的銷售面積，它包括實用面積、公攤
面積和牆體佔地面積等；實用面積也就是我們平常所說的地磚面積，
它是我們真正可以享受到的面積。
3．少用否定句，多用肯定句
一位客戶來到了某售樓處，問售樓人員小林：「五樓的還有三房的
嗎?」小林回答說：「沒有了。」客戶很遺憾地走了。然後他又去了另外
一家售樓處，問了相同的問題。這一次接待的是售樓人員小張：「很抱
歉，五樓的房子已經給別人了，六樓還有同樣的房型的，要不我帶您去
看看？」客戶同意了。經過一番談判後，小張的這個月業績上又增添了
一單。
為什麼會出現上述兩種截然不同的結果?『因為否定句往往是否定
意見，讓人聽了覺得不高興。
我們說過，售樓人員是客戶的置業顧問，需要引導客戶的購買行
為。客戶之所以想要購買五樓，可能是因為他覺得五樓更好；可是，
這只是他的初步意願，如果沒有找到他中意的，如果能夠讓他感受到
其他的樓層其實也不錯，那他可能就會轉變他的觀念。
4．恰當地使用轉折語氣
有經驗的售樓人員經常用「對，但是(不過)……」的轉折語氣，
這樣可以首先同意客戶的看法，從而避免客戶產生抵觸情緒，然後再
拿出自己的觀點和意見，這樣客戶就容易接受了。比如，在你在向客
戶介紹多層公寓時，客戶可能會提出廳的面積還不夠大的異議，這時
你不能說：「怎麼會呢，一個三房兩廳的房子有25m。的客廳已經不錯
了。」這種說法並不能消除客戶的異議，因為他本身就是想要求更大的
廳以顯示氣派，你應該先表示認同客戶的觀點，然後再拿出自己的意
見：「對，廳再大些的確氣派，不過廳再大的話一定會有梁從房屋中間
穿過，這就很不美觀了。」這樣，你不但通過認可客戶的方式以保持良
好的洽談氣氛，並且還能夠很好地說服客戶。
5．克服你的緊張情緒
美國曾經做了這樣一項調查：你一生中最怕的事情是什麼?什麼
事情讓你最恐懼?調查讓每個人寫出10件事情，最終得到的結論是：
死排名第二；而在眾人面前表達自己的觀點，或者說在眾人面前介紹
某件事情或物品，並獲得大家的贊同則排名第一。
在介紹樓盤的時候，很多售樓人員都會遇到同樣的一個問題：緊
張，甚至害怕。克服緊張的情緒是一個專業的售樓人員在進行項目介
紹之前所要解決的問題。
當然，緊張的情緒是每一個人在眾人面前解說時都會碰到的問題，
這並不可怕。我們要做的是如何使我們的緊張情緒最大限度地變得更
少，如何有效地控制緊張情緒。 』
為什麼會感到緊張?其實很多原因都會讓你感到非常緊張，比如
項目介紹之前沒有充分的准備，沒有太多的經驗等等。但是一定要注
意，這是每個人都要面對的，一定要想辦法最大限度地減少這種緊張，
這是項目介紹的前提條件。
那麼，如何減少在表達之前的緊張情緒呢?研究發現，對現場不
熟悉，人們會緊張；而在一個特別熟悉的場合里，就不那麼緊張。那
么，在什麼地方最不緊張?在自己家裡最不緊張。為什麼呢?因為每
個人都最了解自己的家。因此，要克服緊張情緒，可以嘗試以下幾種
方法： 一
(1)熟悉現場，對現場越熟悉，緊張的氣氛就會相應地減小。
(2)提前到場，這是非常重要的。如果你提前到了，那麼意味著
你是這個現場的主人，客戶就只能是客人；如果客戶先到，你後到，
那麼作為客人的你肯定會非常緊張。
(3)在介紹開始之前，和其他售樓人員或客戶做一個簡單的交流
和溝通，這樣也可以緩解緊張的情緒。
(4)熟悉所有的銷售工具，逐一地進行操作。在介紹的過程中會
用到很多的銷售工具，如模型、樣品房等。如果在這些操作上很陌生，
或者存在一些障礙，會使你手忙腳亂。
(5)進行自我激勵，給自己打氣。在腦海中樹立起這樣的信念，
我行，我一定能成功。
(6)在介紹前做深呼吸。這非常重要，深呼吸可以有效地調節心
態，使你緊張的情緒有所緩解。
6．使用銷售魔法詞
銷售魔法詞即那些特別能影響客戶的詞彙。在銷售過程中，有一
些很好的語句能夠起到催眠客戶、激發客戶購買慾望的效果，熟練運
用一定會起到事半功倍的效果。
(1)在介紹產品時，經常使用「它對你的好處是……」，這句話對
客戶很受用。客戶的耳朵對自己的利益最敏感，每個人聽到跟自己有
關的利益時，都會聚精會神。
(2)和客戶溝通要習慣說「當」，而不要說「如果」或「假如」。
比如「當你住在這樣的房子時……」就比「如果你住在這樣的房
子……」更能挑起客戶的佔有欲，並引起興趣。因為，「當」具有暗示
的效果，在客戶的潛意識里是已經擁有了，你現在並不是在說服他購
買；而「如果」則會客戶感覺——我也許會擁有它，也許不會。
(3)凡事要多問個「為什麼」。如果售樓人員不問「為什麼」，銷
售就難以進行，甚至不可能成功。比如，如果客戶說：「這不是我想要
的。」你的最佳策略是問：「為什麼?」如果客戶又說：「我也不知道，
反正我就是不想買。」只要你面帶笑容，就可以在不冒犯客戶的情況
下，繼續問「為什麼」。然後以友善的態度，繼續重復「為什麼」，直
到客戶表明猶豫不決的真正原因為止。「為什麼?」這雖然是個小問題，
卻是人類語言中最具威力的三個字。
(4)銷售高手都喜歡用「我們來……」句型去刺激客戶的購買欲
望。因為這樣會營造一種合作的氣氛，表示「你」和「我」是站在同
一陣線，而不是相互對立。如果你說「我們來做某某事」，客戶就不會
產生壓力，甚至會認為這就是雙方的共識。比如，如果你對客戶說
「我們來看看，如果你今天購買這套房子，可以得到多少優惠」，就遠
比平鋪直敘地說「你今天購買，就可以享受到很多優惠」好聽多了。
雖然兩種說法的結論是一樣的，但是「我們來……」的句型就讓客戶
更容易接受。
(5)當你問一個人「你對於那東西的感覺如何?」這是一個很容易 ；
回答的問題。如果你問別人的感覺，他們沒辦法不去表達自己的感受。 !
當你問一位客戶「你對這套房子的感覺如何?」時，你的問句是完全中 ：
立的，絕對不會得到一個非常情緒性的反應。
(6)「感覺」是個很溫和的字，「認為」比較強硬，而「依你之見』，
則是最肯定。當你問：「依你之見……」你就是在請這位客戶提出最確
定的立場。假如他是肯定的，他就會決定買。
其實，很多詞語都能夠表達強烈的言外之意，』在銷售時使用這些
具有關鍵意義的充滿感情色彩的詞語，會增加感染力，能夠鼓舞客戶，
吸引客戶，有助於調動客戶的情緒，更能夠娛樂客戶，引導客戶點頭
稱是。只要你平時多加練習，一定會讓你的說服力大增，進而大幅提
升你的銷售、比績。
◇
⑵ 如何銷售商鋪
隨著居民積蓄的增多和投資意識的增強，越來越多的人關注起商鋪來，一鋪養三代，真實地反映了商鋪在市民心目中的地位。如何投資商鋪？投資商鋪要考慮哪些問題？相關商業地產投資所需了解和探索的東西實在太多了.
在這里，根據專業房地產代理公司的實際運盤經驗，送您六大商鋪投資的「黃金」法門，使你在投資商鋪時游刃有餘。
【一】先問投資目的 投資商鋪的目標是保值、增值還是獲取利息收入，是短期投資還是長期投資都是投資決策的關鍵。很多商鋪投資者總希望在短短的幾年內就收回投資。有沒有這樣的可能呢？ 答案是否定的。商業經營已不屬高利潤行業，想通過買商鋪暴發不太可能。商鋪投資的特點就是每年回報比較穩定，但不高，一般在總投資的4％—10％之間。商鋪的升值主要通過土地的升值來表現，如果土地價格沒有太大變化，商鋪價格也不太可能狂漲。因此，投資者要有良好的心態，權當作是留給子孫後代的一份家產吧。
【二】再看投資資金 投資資金是自用資金還是銀行貸款，是考慮僅高於利息的資金回報還是租金養房，投資者必須仔細考慮自身的財務狀況，同時要合理運用投資的資金，綜合考慮商業地產的周期更替、稅款，實現投資效益的最大化。不少商鋪的投資者往往有一種心理：買商鋪，譬如存銀行，人民幣可能要貶值，但商鋪總是會越來越值錢的。不少投資者在投資商鋪時往往把租金與銀行利息相比，甚至計劃好以房租來還銀行按揭款，自感得來的租金用來還貸還略有盈餘，商鋪的投資回報率較為豐厚。但往往沒有考慮租賃市場上，盡管房屋租金很高，但租賃換手頻頻，投資者必須不斷地找租客，有一個租賃空缺時間，還需付給中介公司傭金，追加成本，結果往往是回報率下降。
【三】關鍵是投資地段 房地產業有句行話，叫「第一是地段，第二是地段，第三還是地段」。與住宅不同，商業地產所處的區位至關重要。大到一條街的區位，小到朝南朝北、街頭還是街尾，大有講究。影響商業地產的區位因素有：人口數量、人流量、同類商業的行業氛圍，如服裝、餐飲、百貨、飾品等各類商品都有其傳統區塊。一般而言，買商鋪首先要看清地段的商業布局。商業物業一般要甄別商業圈，每個商圈都有自己的市場功能定位，投資者必須考慮投資的物業是否能融入到整個商圈內，商圈的發展前景又如何？有人戲稱選商鋪要跟著「麥當勞」、「肯德基」走，因為這些百年老店選店面的經驗十分豐富，同時為選址所做的市場調查、人流監測、周邊行業影響等分析不是一兩個月就能決定的事。
【四】比較投資價格 商鋪的投資價格關鍵要看該商鋪的租金水平及租賃情況，一般而言房價在年租金的10－20倍還是可以接受的，但要注意商業物業所處區位的經營狀態、店多攏市的開發周期、地產本身的性價比以及總價等多方面因素。同樣地段的住宅價格可能相差無幾，但其商鋪價值是不同的。就像一碗同樣的大排面，在江寧賣4元還嫌貴，新街口可能賣8元還覺得便宜。因此，商鋪的投資價格並不僅僅要看單價、總價，還要注意從地段、周邊環境、商業用途等多方面進行比較、考慮。同時，投資商鋪應更多地從升值的角度去考慮。如果20000元/平方米可以升值5000元和10000元/平方米可以升值1000元相比，寧可選擇前者。另外商鋪重要的是有人氣，未來最有人氣的地方才最有價值。
【五】甄別投資形態 要選擇適當的投資物業形態。每種物業形態的投資價值都是不一樣的，對投資者本身的適合性也會因人而異。一方面要了解物業本身的安全性、合法性，產權期限是40年還是50年，產權是否明晰，是否有隱藏的交易風險。另一方面，更要了解商鋪的可交易性、可流動性。譬如是購買獨立式商鋪、店中店式還是委託經營式商鋪等等，投資形態在一定程度上決定商鋪的最終價值。獨立式商鋪如個股行情，易於轉租、轉讓；店中店式猶如專業市場，關鍵要看大盤行情；委託式經營得到固定回報，關鍵還是要看經營效益，收益只是短期內固定，但風險還是要自己承擔，經營公司可沒有什麼抵押給你做擔保。 業內人士認為，商業街的商鋪還是比較值得投資的。一個真正的商業街一般只有50％的商鋪，另外的則是咖啡館、酒吧、藝術畫廊這類的休閑配套。同時，最穩妥的商鋪投資當屬社區便利店。因為它的消費群體比較固定，較為安全。
【六】抓住投資時機 就像炒股一樣，很多投資商鋪的人生怕進入的時機不對。那麼，現在，還可不可以買南京的商鋪呢？ 業內人士認為，就南京目前的商業狀況看，投資商鋪還是有發展餘地的。發達國家人均商業面積為1．2平方米，上海將近1平方米，而南京只有0．7平方米，並不是很高。時機隨時都存在又隨時會消失，關鍵還是要看投資的商鋪品質。其實商鋪的投資，與城市規劃發展、經營品種、區域行業緊密相關，關注城市規劃發展動態、區塊行情變動信息，對投資商鋪大有裨益。 投資商鋪成功與否，不單只看投資回報率的高與低，租金的穩定性也相當重要。對投資者個人而言，房產畢竟是大宗消費，投資前務必仔細判斷研究投資物業的價值和前景，看清房地產投資風險，諸如出租前的裝修費用、出租經營房屋要交納的各項課稅品種及所得稅、物業管理等費用都應考慮進去。更重要的是，任何租賃項目都不會達到全年滿租期，滿打滿算肯定不切實際，應三思而後行。 當然，盡管存在上述風險，但作為投資性項目而言，商鋪畢竟是看得見摸得著的，而且不像投資證券那樣充滿風險。投資商鋪，既要追求回報，但也適當存在風險，因此良好的投資心理是至關重要的。量力而行，慎重分析市場，同時對投資回報率有一個正確的預期，投資商鋪仍會有一個良好的回報。
⑶ 房產商鋪銷售流程
1.客戶的購買能力
首先了解客戶是否能夠全款購房，如果客戶是貸款購房，客戶資質是否有問題必須落實，以免簽定購房合同之後貸款不能按時到位從而造成買房糾紛。
2. 付款方式
購買商業用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式，盡量要選擇全款購房客戶，其次是貸款購房，其中貸款購買商鋪，目前最高可以貸5成，年限最高為10年;最後是分期付款，盡可能減小賣房所承擔的風險。
3. 首付款與尾款間隔時間，時間不宜過長
因為商業用房大部分款項較大，所以變動也較大，所蘊藏的風險也相應較大，因此要盡量縮短首付款和尾款的間隔時間。
4. 支付訂金後的違約責任及違約罰則
支付訂金之後的違約情況時有發生，所以支付訂金後簽定的訂金收付合同中必須要明確違約責任和違約罰則。
⑷ 如何做一手商鋪的營銷方案
第一 對商鋪進行市場定位 綜合分析商鋪的周邊環境、未來增值的空間等自身優勢 並且還要調內查整個區域的容商鋪價位等市場環境
第二 提煉 總結話術 用15秒 20個字以內 表達出商鋪的優勢
第三 根據第一步分析 進行客戶細分 分出你的目標客戶群 意向客戶群 重點客戶群
第四 你們公司肯定有宣傳單頁 帶著宣傳單頁及名片 根據第三點所分出的客戶群 進行掃街 一定別怕苦別怕累 自己跑出來的 才是真正的一手客戶資料。
第五 通過第四部 獲得的客戶信息 進行每周1-2次電話或者簡訊的空中轟炸
第六 通過空中轟炸 篩選出的意向客戶要進行每周一次的客戶拜訪 記住必須登門拜訪 面談才能真正的看出對方是否是真正的意向客戶
第七 臨門一腳 海陸空立體轟炸 電話 面談綜合進行實質性談判
第八 實在搞不定 就請你的主管或者部門經理 出面 一起去搞意向客戶
加油 兄弟我 就是這么一步步打拚出來的 貴在堅持 咬牙
⑸ 商鋪好的銷售方法
1.目標客戶。我來們做電商首先就要選擇自自己的貨源以及針對的消費人群。這樣才能根據市場的需求以及消費者的需要做出合理的進貨和銷售營銷策略。
2.網站優化。既然是電商，那麼就要有屬於自己的店鋪，設計和版塊功能需要富有自己的風格特點，店名也要容易被消費者記住。這樣才會逐漸吸引消費者，提升店鋪的影響力。
3.推廣宣傳。做電商是需要推廣宣傳的，利用好各個網路媒介，微博、公眾號、朋友圈、論壇等方式進宣傳推廣，目的就是提升店鋪的知名度和影響力。
⑹ 店鋪銷售流程是怎樣的
營銷是這樣一個過程，它先是創造出某一種產品，然後以某種方式刺激買賣雙方，使之都獲得利益，並以這種買賣交易活動來計劃和實施該產品的價格、促銷以及地點安排等措施。它裡麵包含著多方面的營銷活動。要把握這些活動，我們可把它們歸結為「4P''』，即：產品(Proct)、價格(Price)、促銷(Promotion)、地點(或分銷) (Place)。
另一個重要的營銷基礎問題：人們買什麼，為什麼買?
你的觀眾，或目標市場，是購買你的產品或服務的潛在顧客的全體。我更多的是用「觀眾」(audience)這個詞，因為它能夠提示我們：生活就像是一個劇場，作為一個市場營銷者，你要像一個演員那樣設法令觀眾感到滿意和喜歡。你需要讓你的觀眾相信你是一個什麼樣的人，以及正在為他們提供什麼。你也會聽到被稱作顧客、客戶、預期消費者或細分市場的這類群體在說些什麼，他們就是你想讓他們了解你的那些人。
對市場來說，產品是一把打開的雨傘，覆蓋的不僅是有形的產品，而且包括服務，人們在市場上尋求什麼「你賣的不是一個鑽頭，而是一個洞。」這是一句流行的關於市場營銷的老生常談。我們可把這一說法更新為：人們並沒有按那些電視廣告買洗衣機，他們買的是洗衣服的關鍵性功能。這種觀點的含義是：人們實際上購買的並不是產品或服務本身，而是他們希望從那些產品或服務中得到的利益。換句話說，他們購買的是解決問題的答案。如果你處在一個生產硬體的企業，你可能會認為你出售的是鑽頭，但你一定會更清楚地意識到，人們真正看重的是鑽得精緻的洞。
你幫助人們解決的問題，可能是關鍵性的或危及生存的問題，但也可能是最無價值的幻想。人們首先是追求基本需要的滿足，然後再進入到下一個須要層次。一些購買者只打算滿足他們最低層次的需要。
一切事物都起因於某個可以感覺到的需要，不管它是對某種冰淇淋口味的追求，還是為轎車配置新的輪胎，或是追求一種發型。站在你的立場上說，即： 「我有一個問題……」， 「我想要……」，或「我需要……」。
這種需要刺激著我們去尋求各種方法來滿足我們的慾望。你的理性的一面開始發揮作用，在各個候選對象中進行挑選。你購買了某一產品，你使用了它，它實際上幫助你解決了你的問題，或完成了某一任務。或許它並不像你預期的那樣發揮作用，在這種情況下，你大概會尋找一個替代產品來解決那一問題。無論在何種情況下，驅使你購買某一產品或服務的動機都是某種需要，它一般與你正在尋求其答案的問題相關聯。
人們為什麼買?
我經常說，如果你想要某種液體按一定的方向流動，那麼就在那個方向上挖一條溝。
換句話說，如果你想要人們購買你對問題的解決方法，那就要使解答對人們來說是容易接受的。事實上，就要使它比周圍其他人的解答方案更容易，更簡單。
假定所有的顧客正在尋求某一產品，我們可以對產品作出如下概括：
>性能如預期的那樣。
>在方便的時間和地點可以買到。
>以人們認為公平的價格來提供(假定他們會得到利益)。
>易於為人們所佔有。
當人們發現這樣的產品時，他們大概就會購買它，因為它滿足了人們對產品的功能性、實用性及易於佔有性的需要。
人們在這些不同方面的強調，就是我們稱作價值的等式。人們購買某一產品或服務，因為他們發現它比類似的產品具有更優良的價值。你的產品的性能，你提供產品的時間和地點，你的付款條件和保證書，就是你能夠處理的一切。恰當的平衡會使你推銷的產品比你的競爭者更有價值。
你正在對你的營銷活動可能把你帶到的地方進行了解。你就要開始了解營銷方向、銷售、計劃以及生產廣告等活動都是如何相互適應的。你的下一步是要看看你的特殊的地位，詳細了解人們購買的答案，以及人們在選擇答案時寧此非彼的原因。
促使營銷成功的10種最佳方法
如果你有明確的目標意識，並能夠明智地採取行動，那麼，你要想在營銷活動中獲得成功，至少需要考慮以下10種措施。它們是：
1．把長期計劃與短期計劃結合起來。如果你在白天時間考慮怎樣出售產品，在晚上考慮如何建設公司，那麼你的回報會怎樣呢?金錢上的收獲就會令你生活得很滿意——並能繼續做生意，因而能繼續過一種較愜意的生活。
長期計劃看全局的大圖景，用圖表制定你的進程，在遠距離水平線上規定著一個個即期目標。如同船舵在船起航之前就開始轉動了很長時間一樣，營銷的功能會遠遠發生在收銀機的環形區之前。要付出同樣的時間來研究兩種類型的計劃。其結果就是營銷計劃——它勤勉地追求長期的公司戰略目標，如同追求短期的銷售目標一樣。
2．有條不紊地制定你的價格。低價意味著你會在每一種產品銷售上都要虧損，並希望在數量上進行補償。為避免這些問題，你要反復投入精力來檢查和修正你的價格策略。不要只是計算你的成本和高價；要監視競爭者的價格，並對市場上的變化及時作出反應。你需要一種提前採取行動的策略，要以盡可能低的成本給予顧客充分的價值，以獲取更高的利潤。
3．你需要了解市場中的趨勢。顧客滿意是一個不斷變動的目標。MBA(工商管理碩士)類型的人就提高限制標准、防止期望倒轉、促進連續過程等問題，進行著喋喋不休的爭吵。取代對這一切的爭吵，你要練就一種對市場發展趨勢進行判斷的直覺，隨時注意抓住能夠令你的顧客更為滿意的機會。
4．要明智到足以清楚地估測到顧客需要什麼，而且了解你的組織最適合做什麼。無論你在銷售什麼產品，你的顧客還是在尋求一個更好的價值：一個性能優良的產品，價格較低，給予的服務較快，或提供了更大的利益。當顧客滿意把你置於一個你不想承擔的位置上時，你要了解你所需要的足以認清這一切的信息資料。
5．要規定自己堅持了解你的競爭者的情況——並運用那些信息。要運用各種研究方法，包括直接的和間接的，來密切注意你的競爭者的動向。
6．了解你的顧客是誰——你的全部顧客，包括你的經銷商。你們所有的人要一起致力於在合適的時間把合適的產品送到合適的地點。你的分銷渠道是由多種因素組成的，包括你自己、停在你的門口要求加入推銷網點的人、經銷商、零售商，以及許多參與到這一活動中的人。要知道，在買賣交易活動中找到價值，對於這個渠道中的每個成員都是重要的。
7．理解你的目標細分市場的各種不同的行為。你會成功，因為你已經具有了我稱之為「顧客想像」的觀念。了解什麼因素會影響購買的決定——在顧客頭腦中所說的最小的聲音， 「大概我們最好去逛附近的商店」，「這種顏色的衣服看起來不像是我要穿的」，或「這個正好是我所需要的!」要善於觀察影響顧客的因素，從他們的文化期望到他們的行為動機。當你能夠做到設身處地地預料到顧客的需要，你就成為一個好的老闆：知道什麼時候該換一杯新鮮的飲料，或什麼時候應該解僱一個粗俗無禮的職員。
8．你需要知道是人在與人做生意，因而要重視培養你與你的那些職員的銷售技能。廣告只是把人們帶到門口，是銷售方法才把希望轉變成顧客。要完善你的銷售方法，並把你所知道的知識傳授給你的公司中的其他人，以此來最大限度地擴大你的營銷活動。廣告對於營銷過程中較多的個體性成分來說，只是一個序幕。因此，你的銷售職員的素質至少與你的廣告活動的質量一樣重要。
9．要有一個意見溝通計劃，包括公共關系、對廣告活動付費以及一個營銷策略。要培養一種對你的產品或服務的利益的強烈的自覺意識，然後清楚地通過每一種適當的媒介進行意見交流。當顧客的動機適合你的經營目標時，要運用促銷手段來強化顧客的購買動機。
10．為你的營銷活動採用一種可靠的預算方法。完美的營銷活動意味著你會經常看到在所希望的現金流入之前經歷一個現金的外流過程。不要為此而煩惱；相反，要運用一種專業性方法來限定實際預算，並估測相對於目標的績效情況。
簡而言之，你需要知道你的企業所要達到的成功程度，與你使顧客成功所達到的程度是一樣的。你要運用營銷方法使這一切成為現實。 幾乎每一個人都知道，一種正確的態度對於任何工作來說都是至關重要的。我希望你能夠以這種態度來開始你的營銷冒險。在你什麼時候對所做的努力感到灰心喪氣之時，就讀一讀這10項最佳方法吧。它會確保你回到辦公桌旁，開始走上通向成功的大道。
沒有人會因為一個糟糕的營銷計劃而去死，人們只會變得不高興罷了。當銷售目標沒有實現，當好的產品積壓著賣不出去，當錢都花費在賣不出去的產品上，此時老闆卻在讀著取締鬧事法令。人們甚至被解僱了，破產了，或失去了經多年發展而形成的勢頭，——但他們沒有去尋死。我的看法是：一點也不要害怕實驗。沒有嘗試過一切的人，會失去成功的機會，就像會失去失敗的機會一樣。不要為之煩惱，要向醫療大夫學習。先診斷問題，然後開出解答的葯方。分析你的營銷形勢，直到你感到已經診斷出你必須糾正的弱點時為止。然後，開出一個營銷計劃的葯方，來糾正你的弱點，增強你的實力。
回答者：宇航他哥 - 見習魔法師 二級 12-7 19:23
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營銷是指人類與市場有關的活動，即指為滿足人們的需要或慾望，通過市場的作用實現潛在的交換的活動。如果一方尋求交換的動機比另一方更積極，我們就把前者稱為營銷者，把後者稱為潛在的消費者。營銷者是指那些願意用自己的有價物品作為交換，從而得到他人資源的人。營銷者尋求的是另外一方的反應：是否願意買賣某種物品。也就是說，營銷者既可以是買主也可以是賣主。如果買賣雙方都在積極地尋求交換，我們就把雙方都稱為營銷者，並把這種情況稱作相互營銷。
市場營銷的實質可以總結成三條重要的原理，即顧客價值原理、競爭優勢原理和集中優勢原理。
顧客價值原理。購買者在眾多的產品中會挑選出自己最中意的產品，是因為購買者認為從這種產品中獲得了最大價值。這就是顧客價值。營銷的實質就是通過提供比競爭者更多的顧客價值來贏得顧客。要提高顧客價值，可以擴充產品類型和產品功能，可以提高產品質量和服務質量，也可降低價格，也可以使用前幾種方法的組合。企業提高了產品的性能和服務質量，就可能贏得顧客的滿意。
競爭優勢原理。競爭優勢就是在某一種競爭狀況下，能對顧客具有更大吸引力的一種總體優勢。產品、價格、廣告、促銷和分銷等都可成為企業競爭的優勢，不同的行業獲得競爭優勢的途徑不同。現代市場營銷競爭中，差異化戰略成了企業獲得競爭優勢的有力途徑。
集中優勢原理。就是指企業為了在某一競爭優勢上成功地實現顧客價值的創造，必須集中精力。
函件是郵政的專營業務，是郵政的基礎核心業務，是衡量一個國家郵政發展水平的重要標志，是郵政業務發展的重中之重。因此，要加大力度開發函件業務市場，搞好函件業務的營銷創新工作，實現函件業務的持續、健康、規模發展。
加強函件業務經營管理，抓好營銷創新。明確函件經營管理職責，落實函件發展目標責任制。為了集中力量抓函件業務的發展，國家郵政局在公眾服務部設立函件業務發展中心，具體負責全國函件業務的市場開發和經營管理工作。國家局和各省已簽訂了函件發展目標責任制，要求各局要把函件業務作為「一把手」工程來抓，實行目標責任制，落實相應的責任機構和人員。要在人、財、物上適度向函件業務傾斜，對完成或超額完成計劃目標的單位和責任人給予獎勵，確保計劃目標的實現。
組建函件業務營銷隊伍，抓好方案營銷。要重視函件營銷人員的培訓工作，推行現代營銷理念，加強營銷策劃，推行營銷目標責任制。福建省廈門市同安郵政分局以辦學特點和校園特色為營銷切入點，獨辟蹊徑，大力發展校園明信片，僅有60多名師生的同安聾啞學校就製作明信片5000枚。為做好聾啞學校的明信片，同安郵政分局突破校園風光的框框，從吸引社會各界關心聾啞兒童的教育入手，以「您的愛與奉獻帶給了孩子們歡欣與鼓舞」為主題，在構圖上採用校園作底景，插入反映社會捐款和聾啞兒童學習、娛樂的4幅小照片，突出了「愛心」的手語，極具宣傳作用。同安聾啞學校把這枚製作獨具匠心的明信片，作為贈送「獻愛心」單位（個人）的禮物和向社會作宣傳的精品，受到廣泛的好評。
切實改進投遞服務水平，提高傳遞質量。投遞服務質量的優劣，直接影響到郵政的信譽和函件業務的發展，要加強投遞質量管理，確保投遞時限，按客戶需求提供個性化的投遞服務。對郵政商函廣告公司製作的商函，因名址有誤造成無法投遞的，退回原製作單位；對社會單位製作的商函，名址有誤造成無法投遞的，要及時將商函退回寄件人；對無名址商函廣告的投遞，要按客戶要求做好投遞，不得隱匿、毀棄商函。要按相關制度加強投遞出班和回班的檢查，並和個人經濟責任制考核掛鉤。函件經營管理部門要與投遞公司做好協調工作，簽訂服務協議，制定嚴格獎懲措施，督促投遞公司抓好商函的投遞質量。
加強函件業務管理，規范經營行為。低資費、跨界攬收是函件業務發展中的頑疾。它的屢禁不止，給全國的函件量、收都帶來嚴重的損失。應從維護全網利益，維護函件的專營權，維護郵政信譽的高度出發，認真履行檢查職責，加大查處力度，有效扼制本省范圍內的違規經營行為。
2002年全國函件業務量目標確定為突破100億件，其中商業函件比重超過50％。商業函件是指面向社會各類客戶以提供信息服務為目的，按大宗方式交寄的商務性函件。商業函件主要由三部分構成：商業信函（包括廣告類商業信函和賬單類信函）、郵送廣告、郵資廣告明信片。
2002年全國商業函件發展目標是：商業信函18億件（其中賬單類信函8億件）、郵送廣告35億件、普通郵資明信片5億枚。
把商業廣告信函作為發展重點，大力拓展廣告商函市場。2002年，商業廣告信函（簡稱DM）是函件業務發展的重點，要努力實現其跨越式發展。要在消費者和商家之間搭起信息溝通的橋梁，幫助企業拓展市場以實現其經營目標。
打造DM品牌，營造廣告信函市場氛圍。DM廣告信函要作為一種郵政廣告媒體向社會推出。要加大宣傳力度，將DM廣告信函的目標市場定位在：各類直銷型企業、大型商場、超市等零售連鎖經銷商、批發商、郵購公司以及經營小家電、醫葯、化妝品等的企業。要利用電視、報刊、互聯網等大眾媒體對商函廣告業務進行集中性的宣傳，使郵政商函廣告逐步滲透到社會的各個方面，引導消費者消費；另一方面也要利用郵政自身的媒體進行業務宣傳，通過召開媒體推介會或現場交流會等形式做好商函的推廣工作。
開展互動營銷活動，積極引導企業使用郵政商函廣告。要積極開展營銷活動，推行大客戶經理制，為一些大客戶配備客戶經理，實行全過程服務。要幫助企業建立自身的個性化資料庫，大力發展針對性、經濟性、實效性強的商品服務廣告，幫助商家推銷產品，從而贏得他們對郵政廣告商函業務的信賴，提高廣告商函社會認知度，打造廣告商函的媒體品牌。
為進一步擴大商函的市場佔有率，要鼓勵社會工商企業使用或參與製作商函，共同開發商函市場。推動商函發展的社會化，大力推廣「商函代理制」。郵政商函廣告擁有以郵政服務網點為依託的強大優勢，要積極依靠社會力量，發展商函代理制。要與眾多廣告公司開展深層次、全方位的合作，藉助其成熟的營銷渠道、專業人才和成功經驗，來發展商函廣告業務。特別是要加強與全案策劃公司的合作，使他們認識到郵政商函廣告的優勢，在企業策劃營銷中使用郵政商函廣告媒體，來達到推廣產品的目的，實現雙贏。
進一步加大對賬單信函的市場拓展力度，提高市場份額。隨著中國正式加入WTO及國家逐步開放金融、電信、公用事業（水、電、煤、社會保險）、製造業等市場，這些行業紛紛把改進自身服務質量，樹立良好的企業形象，提升客戶滿意度作為最迫切的任務。眾多企業已開始著手製作個性化的賬單，以培養客戶對企業的忠誠度。因此，作為聯系企業和客戶的紐帶和最直觀體現其服務質量的賬單函件，蘊藏著巨大發展潛力。郵政各級部門應清醒地認識到這一點，抓住機遇，大力發展賬單函件。過去，吉林省蛟河市拉法鎮的農村電話用戶，為了知道自己每月電話費使用情況，要跑十里甚至幾十里路到郵局、電信局查詢，很不方便。現在，農民坐在家中就能按月接到話費清單。原來，只有5名職工的拉法郵政支局，在徵得用戶同意的前提下，以每台電話每年交10元錢手續費的低價，為農村電話用戶代寄話費單。這項服務受到了農民的歡迎。僅半年時間，就有650戶農村老電話用戶和一些正在辦理裝電話手續的用戶，主動到郵局辦理了代寄手續。目前，這項業務已佔該支局函件收入計劃的85％。
要把電信話費賬單和銀行卡消費對賬單列為發展重點，實現規模製作，要把賬單函件向保險、電力、稅務、證券、社保等多個行業拓展。要認真分析研究本地賬單市場佔有率，一要抓重點行業、重點客戶，積極、主動幫助其做好賬單的策劃、設計、製作等服務工作；二要切實抓好投遞質量，確保用戶要求的時限和質量到位；三要發揮賬單的宣傳功能和搭載廣告功能。發揮賬單廣告媒體的作用，降低賬單製作成本，實現賬單業務的增值，與客戶實現雙贏。
發揮郵政全網優勢，實現《中郵專送廣告》業務的規模經營。《中郵專送廣告》業務的發展要發揮全網優勢，要進一步做大規模。認真做好市場調查，進行市場細分。鞏固現實客戶，把潛在客戶發展現實客戶。採用多種形式發展《中郵專送廣告》。要細分當地的經濟文化市場，根據不同的市場需求，推出分類、專欄版面廣告，在內容分類上應更加細化，形式上採用單頁式、郵簡式、本冊式和精品本冊式《中郵專送廣告》，進一步增強競爭實力。大力推動《中郵專送廣告》聯網運行業務的發展。要進一步推動全國、全省、地市《中郵專送廣告》的聯網運行，做大規模，滿足客戶異地發布廣告的需求。不斷提高《中郵專送廣告》的質量和設計創意水平，加密出版期，做好投遞服務工作。
抓好普通郵資明信片、郵資封的市場開發，推出函件業務新品種。要利用好國家郵政局專用郵資圖政策，進一步加大市場開發力度。對旅遊門票明信片、產品質量反饋卡、公益事業和大型活動等題材仍可進行開發。對國家局近期推出的小規格普通郵資明信片和普通郵資7號封兩項業務新品種，要把握正確市場定位，做好開發工作。此外，校園仍是重點開發的市場，校園封（片）的開發應注重宣傳學校的文化背景和設計思路的創新，以滿足校方的需求。各局要提高普通郵資明信片（信封）的印製質量和時限，確保按期完成印製數量。
為了進一步滿足社會用戶對函件業務時限的要求，國家局今年擬推出快遞信函業務，正式在全國范圍內開辦混合信函業務。這兩項業務可以有效地增加函件業務品種，為社會各層次用戶提供更多業務選擇。
積極打造函件業務發展基礎建設平台，為商函發展做好支撐。高起點做好商函製作中心，實現商函製作的社會化。郵政商函製作中心建設應遵循兩個原則：一是集中建設的原則。根據我國商函市場分布情況，國家局已對7個一級郵區中心所在城市的商函製作中心進行了重點建設。各局根據省內實際情況，重點建設省會和大城市的商函中心，形成全國商函製作體系。二是堅持重點商函製作中心向規模化、智能化、網路化方向建設的原則。重點商函製作中心要配備多功能、多樣化的商函設備，形成綜合的、大規模生產的製作能力。要配備高品質的設備及軟體系統，體現出郵政在商函製作上的技術優勢，賬單類業務要求內件和名址的惟一對應。重點商函製作中心的建設還應做好與各商函製作中心之間聯網、數據傳輸工作，管理趨向網路化。此外，郵政部門發展商函應以促進商函使用社會化為目標，不宜單純依靠自身製作能力，還應積極鼓勵社會力量建設商函製作中心，以製作促進商函寄遞，共同推動商函業務發展。
拓寬思路，多種渠道建設名址信息庫。名址信息資料庫建設要克服「等、靠、要」的思想，積極拓寬思路，從郵政企業自身和社會兩個渠道建設名址信息庫。郵政名址信息資料庫實行總體規劃設計。要按國家局已發布的《郵政用個人基本信息庫結構》和《郵政用全國組織機構信息庫結構》兩個郵政行業標准，採用多種方式來進行採集。要特別重視做好個人名址庫的採集工作，充分發揮投遞的資源優勢，真正實現終端的動態維護，提高名址庫的實用性，降低退信率。同時要積極幫助企業建設客戶名址信息庫。市場競爭的日益加劇促使家電、葯業、煙酒、保險、航空等眾多企業重視產品定位和售後服務，建立和擁有客戶名址信息庫。要積極幫助企業搜集和積累消費者信息，建立個性化名址信息庫，引導企業使用名址信息庫發商函，進行產品和服務的促銷，拓寬商函發展路子。
回答者： 丹丹愛吃魚 - 見習魔法師 二級 12-7 19:34
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其實做營銷也就是和人打交道，學會做人也就學會了做營銷，什麼4p都是瞎撤的，別相信，盡信書不如無書，以上只是個人見解，如有雷同，是屬巧合
回答者：lyting1223 - 試用期 一級 12-7 19:56
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哦,諸位的講解都那麼生動祥盡啊，還有我說話的餘地嗎？
我隨便說幾句吧。
營銷其實就是對物品的銷售，當然這需要「技術」，其實這也是一種藝術，朋友，有機會多學學吧。多著呢！
回答者：煌龍 - 助理 二級 12-7 21:46
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營銷是這樣一個過程，它先是創造出某一種產品，然後以某種方式刺激買賣雙方，使之都獲得利益，並以這種買賣交易活動來計劃和實施該產品的價格、促銷以及地點安排等措施。它裡麵包含著多方面的營銷活動。要把握這些活動，我們可把它們歸結為「4P''』，即：產品(Proct)、價格(Price)、促銷(Promotion)、地點(或分銷) (Place)。
回答者：fjpfanjp - 助理 三級 12-8 09:22
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就是個人或組織通過辯別和滿足顧客的需要,把社會或私人的需要變成有利可圖的商機的一切有關活動.
換句話說,就是有利益的滿足顧客的需要
⑺ 銷售商鋪的技巧
請問你是指的網路還是傳統呢？
⑻ 商鋪銷售計劃
商鋪銷售，商鋪營銷策劃，商鋪促銷方案這些還找不到方向的，或者尾盤商鋪難以去化的，可以了解一下佑商爆銷模式，尾盤去化「利器」
⑼ 店面銷售方法有哪些
請參照以下策略：
1、首先打造店鋪良好的外部形象。
將店鋪的產品陳列盡量做到美觀、合理、顯而易見。在不影響城市管理的情況下在門口及鋪面前的位置多擺上些產品。同時，沒事的時候放點音樂，針對的學生的產品，不妨音樂時尚一點，看起來有文化一點。
另外，店鋪營業人員能時尚一點就別太樸素，營業人員能是美女帥哥就不要長相平平者。
2、將剛性需求逐漸變為彈性需求和日常需求，以提升店鋪人氣，逐步改變師生的消費習慣及消費路線，從而帶動現有產品的銷量。
1）增加沖動購買型產品。如時尚類、熱門產品類、禮品類、日常需求類、沖動購買型產品。具體如首飾、特色禮品、魷魚、奶茶等。
2）增加日常消費產品。如：話吧、繳費卡、點卡、雜志報紙、移動聯通電信等代收費系統等。
3）甚至直接做一個家教聯絡點。免費服務。有家教意向的學生可以過來先報名。
4）用特價產品帶動店鋪人氣和銷售。如，一支中性筆，別的地方一支賣兩塊，你賣九毛，只要你不虧錢，記得在外面豎個牌子，寫上「中性筆每支0.9元」。看到這個牌子，許多人肯定願意來你的店鋪買，同時順便買別的東西。這樣不但可以促進人氣，也可以帶動其他產品銷售。
3、拓寬進貨渠道，從產品（質量和新奇）及價格上取得優勢。
相比較而言，學生對新、奇、特、便宜、時尚的產品更有興趣。如果產品要深入學生的心理，從產品種類和產品質量上要選擇好，並要保持相對的較低的價格。比如：
1）文具：一種是訂最實用、最常用、最實惠的產品；第二種是訂時尚個性的文具，這類價格可以略高一些；第三種可以訂比較熱門的產品，比如說當地的潮流街區所售的產品，訂到僅此一件產品就可以有不錯的銷量，同時也可以帶動其他產品的銷售；
2）體育用品：基本上可以分高、中低檔三種價位訂貨，但是盡量做到相比較別的地方價格更低。
3）數碼產品：建議以低價產品、比較受學生歡迎的牌子或款式為主。這類產品的訂貨建議慎重一些，因為學生一般會去電腦城、數碼專賣等地方去買；
4）電腦配件：訂貨質量好並要做到低價。
4、拓寬宣傳及銷售渠道。
目前店鋪所銷售的產品主要以鋪面零售為主。建議從以下兩種方式拓展宣傳及銷售渠道：
1）與各班級班幹部、學生會、學校各團體搞好關系。爭取班級、各團體、舉行活動時的集體團購；
2）將宣傳延伸到校園內。利用學校校園的的公布欄、張貼欄等張貼店面新上市的產品。留下店面的位置等。可以考慮採用手繪POP的形式。特別是在新生入學之際；
3）利用校園網、校園BBS進行宣傳提供的產品種類、新品。比如，學校旁XX文具店一支中性筆僅售九毛錢！不妨將店主、老闆、或店面炒作一翻。比如，可以發個帖子：學校門口XX文具店的美女！比如：學校旁XX文具店遇見的新鮮事。比如：文具店裡竟然也能買到「神七」（造型好看的中性筆）！等等；
4）「門里生意門外做」，可以利用學生兼職在校園或素食進行推銷。
5、做好服務，拉住回頭客。
因為店面就在學校旁邊，購買人群相對比較固定。良好的服務、良好的口碑便是關鍵。能笑著賣東西就不要一臉嚴肅，能少幾毛錢也不要比別家多掙幾毛錢而丟掉回頭客，幾年下來你記不住幾個學生，大概有許多學生會知道你和你的店鋪。所以，日常服務態度、產品質量、相對價格便成了形成口碑的關鍵，如果學生在你的店鋪有愉快和滿意的購物經歷，相信他不會在乎多上兩個台階。如果有天一想到要買體育用品、文具等，第一就想到你的店鋪，那就成功了。
6、其他策略
1）積分卡
比如，積分到XX分，送XX產品。
2）特定人群優惠
如憑學生證，購買產品一律打九折扣。
3）旺季促銷
如新生入學時，新學期開始時，通過促銷創造短期人氣、積累口碑和短時間內的高銷售額。X月X日——X月X日，憑學生證或XX購買產品，一律8折優惠。
五、其他